Droit de jouissance exclusif et lot de copropriété (Cass. Civ. III : 6.6.07)

Il n’y a copropriété que lorsqu’un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. La partie privative est la propriété exclusive de chaque copropriétaire et les parties communes sont détenues en indivision par l’ensemble des copropriétaires.

Au lot peut ensuite être attaché un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, comme par exemple un droit de jouissance sur une terrasse ou un jardin.

La question s’est posée à plusieurs reprises de savoir si un droit de jouissance seul, auquel était attribué des quotes-parts de parties communes pouvait ou non constituer un lot de copropriété. 

En 2002, la Cour de cassation avait semblé dégager une ébauche de solution. Dans un arrêt en date du 6 novembre 2002,  elle sanctionnait une Cour d’appel qui avait refusé au « copropriétaire » d’un lot constitué d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin et d’une quote-part de parties communes la remise en cause de ses tantièmes de copropriété.

Le présent arrêt confirme expressément l’idée qui était sous-jacente en 2002, c’est-à-dire que la partie privative d’un lot est nécessairement un droit de propriété et ne peut être constituée d’un seul droit de jouissance. Il ajoute que le fait d’attacher des quotes-parts de parties communes à un simple droit de jouissance ne suffit pas à en faire un lot. La quote-part de parties communes et la partie privative sont les deux éléments indissociables nécessaires à la constitution d’un lot de copropriété. On peut dès lors penser que, comme en l’absence de quote-part de parties communes, il ne peut y avoir de droit de vote, ni de participation aux charges communes, en l’absence de partie privative. Le titulaire d’un simple droit de jouissance ne semble pas pouvoir se voir imposer en tant que telles des charges de copropriété.